Иногда в практике встречаются случаи, когда выселить, то есть признать лицо утратившим право пользования квартирой невозможно или очень трудно, даже если данное лицо в квартире длительное время не проживает и оплату не производит. В этой статье я расскажу именно о подобных случаях.

Итак,  «Невыселяемый жилец или почему лицо нельзя признать утратившим право пользования жилым помещением» даже в судебном порядке. 

1. Дети. Права лиц, не достигших 18 лет, в особом порядке защищаются органами опеки и попечительства прокуратурой и судом, и выселение их из жилья любой формы собственности, как правило, затруднительно, или невозможно. 

Если жилое помещение находится в муниципальной собственности, а ребенок был зарегистрирован по заявлению родителей, то выселить его невозможно без заявления обоих родителей или до достижения несовершеннолетним возраста 18 лет. Исключение может стать доказанный в судебном порядке факт формальной (фиктивной) регистрации без вселения несовершеннолетнего. В данном случае суд признает несовершеннолетнего «не приобретшим право пользования жилым помещением». Оговорюсь, что в подобных делах иногда даже и эти обстоятельства во внимание не принимаются. 

Важно помнить также, что несовершеннолетних, не имеющих родителей или лиц, их заменяющих, выселить из квартиры без согласия органов опеки и попечительства невозможно. Органы опеки же свое согласие могут дать только при условии предоставления несовершеннолетнему равнозначного или лучшего жилья. 

2. Иждивенцы собственника. Если лицо, в отношении которого подан иск о выселении, находится на алиментном обеспечении или на иждивении у собственника жилого помещения, то его выселение возможно только по решению суда и только в том случае, когда обязательства по содержанию/иждивению будут прекращены. Также суд может обязать собственника обеспечить планируемого к выселению гражданина иным жилым помещением. 

3. Бывшие члены семьи собственника. Если указанные лица не имеет возможности незамедлительно переселиться на новую площадь, не обладают иным жильем на праве собственности и/или пользования, у них отсутствуют достаточные доходы для аренды квартиры или комнаты, суд вправе принять решение об отсрочке выселения таких лиц на срок от трех месяцев до года. Например, мать ребенка, которой негде жить. Развод родителей не влияет на права ребенка, поэтому он может продолжать проживать в квартире своего отца. Но вот его мать, которая стала бывшей супругой для собственника (бывшим членом семьи), по закон у утрачивает право на его квартиру. Но ситуация может измениться, если у нее нет другого жилья, а также возможности его приобрести. Учитывая это и другие обстоятельства, суд может сохранить за матерью право пользования квартирой бывшего супруга на определенный срок (это предусмотрено ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). 

4. Отказавшиеся от приватизации квартиры. Невозможно выселить жильца, который не является собственником жилого помещения ввиду добровольного отказа от его приватизации. Отказавшиеся от приватизации лица сохраняют пожизненное право пользования такой приватизированную квартиру, будучи в ней зарегистрированными. Обращение в суд с требованиями о прекращении их права пользования бесперспективно. Хотя, оговорюсь, у судов наметилась тенденция к изменению данного подхода.

5. В последнее время чаще стали выноситься решения, которые не позволяют новому собственнику жилья выселить его предыдущего владельца и членов его семьи, если квартира была продана с торгов за долги. Да, действующее законодательство позволяет лишать должника даже единственного жилья, если оно было предметом ипотеки, а кредит банку не возвращен. 

Однако, чтобы не выгонять человека на улицу (особенно, когда у него маленькие дети), суды стали применять по аналогии уже упомянутую ранее норму ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и сохранять право пользования жильем за бывшим собственником на определенный срок (как правило, от 6 месяцев до 1 года). Хотя согласно ч. 2 ст. 95 Жилищного кодекса такие «выселенцы» должны быть вселены в муниципальное жилое помещение маневренного фонда, однако, в отсутствие этого фонда суды вынуждены решать жилищную проблему должников за счет новых собственников таких квартир. Оговорюсь, это, конечно единичные случаи судебной практики. 

6. Выселить бывшего члена семьи собственника не получится, если его изначально вселили по иному основанию — в частности, по гражданско-правовому договору (найма или безвозмездного пользования жильем). В этом случае при решении вопроса о выселении суд будет руководствоваться не Жилищным кодексом РФ, а условиями заключенного договора и Гражданским кодексом РФ. Пример из судебной практики: свекровь оформила невестке регистрацию в своей квартире на основании договора найма (видимо, не желая признавать ее членом семьи собственника). Однако когда, спустя несколько лет, невестка стала бывшей и свекровь захотела ее выселить, это ей не удалось. Суд, изучив заключенный договор найма, установил, что он действует еще 5 лет. 

7. В моей практике был случай, когда жильца не удалось выселить из квартиры, право собственности на которую перешло к третьим лицам по договору купли-продажи. В Гражданском кодексе РФ имеется статья 292, согласно которой «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника». Казалось бы, все просто – сменился собственник, прежние жильцы, пожалуйста – на выход. 

Но, дьявол крылся в деталях. Дело в том, что в квартиру данный гражданин был вселен еще в 90-х годах прошлого века, когда данная статья звучала диаметрально противоположно, а именно: «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу НЕ является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника». Суд посчитал, что если правоотношения по пользованию данной квартирой возникли до внесения изменений в Гражданский кодекс, то и применяться должна статья 292 в старой редакции, а, следовательно, жилец выселению не подлежит. 

Как видите, нюансов, касающихся споров о признании лица утратившим право пользования жилым помещением довольно много и для оценки перспектив успеха подобного иска в суде необходимо учесть их все.