Во все времена "квартирный вопрос" остается актуальным для многих наших граждан. И рано или поздно они начинают этот вопрос решать. Как приобрести квартиру, дачу, дом, земельный участок и при этом не остаться потом у "разбитого корыта"? Как обезопасить себя и свои деньги и приобрести недвижимость без рисков или свести их к минимуму? На все эти вопросы я отвечу в моей новой статье.
Как показывает моя практика, споры о правах на объекты недвижимости занимают львиную долю всех судебных споров. Дабы избежать их в дальнейшем ко мне часто обращаются клиенты с просьбой о юридическом сопровождении сделок купли-продажи недвижимости.
С чего начинается моя работа в этом направлении?
Этап 1.
С тщательной и всесторонней проверки самого объекта недвижимости и его собственника.
Как это сделать?
Сегодня имеющиеся в интернете открытые базы позволяют получить достаточно подробную картину о приобретаемой недвижимости и её собственнике.
Нужно только знать, что и где искать и дать найденной информации правильную оценку.
Любая проверка объекта недвижимости начинается с выписки из ЕГРН. Эту выписку может получить любой человек лично, путём обращения в МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра (
https://rosreestr.gov.ru/).
Какую важную информацию вам даст эта выписка?
1. Об основных характеристиках объекта;
2. О собственнике (-ках);
3. Об основании возникновения права собственности (купли-продажа, наследство и пр.);
4. Об ограничениях и обременениях объекта;
5. В отношении земельного участка - о его границах или их отсутствии;
Также можно заказать расширенную выписку из ЕГРН, в которой содержится ряд сведений, которых нет в выписке обычной, например информация об истории переходов прав собственности на объект.
Если в выписке все в порядке, переходим к следующему этапу.
Этап 2.
Как показывает моя практика, иногда судебный спор по объекту недвижимости не означает немедленного наложения ограничений (ареста) на этот объект. И тогда в выписке из ЕГРН в графе “ограничения “ вы увидите запись “ограничений нет”, в то время, как в суде рассматривается спор об этом объекте (например, между наследниками).
Как же узнать о наличии спора?
Это немного сложнее, чем п. 1, но вполне возможно. Снова интернет вам в помощь.
У каждого суда в сети интернет есть сайт, на котором можно узнать информацию о рассматриваемых или рассмотренных в этом суде делах.
В данном случае, нас пока интересуют гражданские дела. Проводим поиск по фамилии собственника объекта. Если поиск ничего не выдал - отлично, можно переходить к следующему этапу.
Если же в результатах поиска вы увидели информацию о наличии судебных дел с участием собственника - есть повод насторожиться и разобраться более тщательно. Особо стоит обратить внимание на характер спора (всё это также указано на сайте). Если это спор, связанный с правами на объект недвижимости, наследственный или жилищный спор, выясняйте у продавца, что за дело у него в суде и если оно не связано с объектом планируемой сделки - просите предоставить соответствующие документы.
Но на сайте какого суда искать информацию?
Всё просто - на сайте суда, в районе обслуживания которого находится объект. Это следует из гражданского процессуального кодекса - иски о правах на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.
Этап 3.
C объектом недвижимости мы разобрались. Допустим, все чисто и никаких вопросов нет.
Коснемся проверки собственника. Правда, здесь наши возможности сильно ограничены законодательством о персональных данных. Но кое-что узнать из открытых источников вполне возможно. А какие-то документы нужно попросить у самого собственника.
Итак, какую информацию можно узнать самостоятельно?
Например, о долгах и исполнительных производствах.
Для этого заходим на сайт Федеральной службы судебных приставов (
https://fssp.gov.ru/)и в реестре исполнительных производств вбиваем данные вашего потенциального продавца. Нет сведений – отлично. Если «всплыли» какие-то исполнительные производства – изучаем этот момент более подробно – в первую очередь, какова сумма задолженности. Конечно, приставы не будут накладывать арест на квартиру, стоимостью в два миллиона за долг в пару тысяч. Гораздо хуже, когда долг по исполнительному производству сравним со стоимостью недвижимости - это грозит наложением на неё ареста.
Допустим что долгов нет или они незначительные.
Теперь разберемся с таким важным моментом, как брачные отношения собственника.
- Если продаваемое имущество возмездно приобретено в браке, оно является совместно нажитым и для его отчуждения необходимо нотариальное согласие второго супруга.
- Если супруги расторгли брак, эта норма продолжает действовать.
-Если после развода прошло более 3 лет (срок исковой давности) многие ошибочно считают, что второй супруг уже не сможет ничего отсудить. Это ошибка - срок давности начинается с момента, когда одна из сторон узнала или могла узнать о нарушении своих имущественных прав.
Запомните! Если имущество приобретено в браке, который не расторгнут – нужно нотариальное согласие второго супруга. Если брак расторгнут – решение суда о разделе имущества или нотариальное соглашение о разделе, либо брачный договор.
Если ничего этого нет – необходимо получать нотариальное согласие бывшего супруга.
Какие документы целесообразно спросить у продавца перед сделкой?
1. Как бы это странно ни звучало иногда стоит попросить продавца предоставить справку о том, что он не состоит на учетах в психиатрическом и наркологическом диспансерах. Как показывает практика, судебные споры по признанию сделок недействительными именно по таким основаниям – не редкость. И если будет установлено, что в момент совершения сделки продавец страдал заболеванием, не позволяющим отдавать отчет своим действиям – сделка будет признана недействительной.
2. Документы о переходе к нему права собственности на объект недвижимости – договор купли-продажи/дарения, свидетельство о праве на наследство, документы о приватизации;
3. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Вы же не хотите оплачивать чужие долги или доказывать в суде, что они не ваши?
4. Выписку из домовой книги
Мой совет – жилье должно покупаться «чистым» от прав на проживание со стороны третьих лиц, ибо в дальнейшем это может повлечь за собой долгие судебные споры со всеми вытекающими материальными и моральными затратами. А что если выселить человека не получится даже в судебном порядке? Даже если в договоре вы укажете, что эти лица обязуются сняться с учета, это не гарантирует вам отсутствие в дальнейшем судебного спора об их выселении. А оно вам надо? 😉
И в заключение - полезные сайты для получения информации о собственнике объекта недвижимости и самом объекте:
Сайты судов общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости и регистрации продавца;
